VENDITA A TERZI DI UN IMMOBILE APPARTENENTE AD UN FONDO PATRIMONIALE ED OPPONIBILITA' AL CREDITORE
Sentenza n. 21385 del 30/08/2018, Corte di Cassazione, sezione III

Carissimi Soci, per la newsletter del mese di ottobre è stata scelta la recente pronuncia n. 21385 del 30/08/2018 della Corte di Cassazione, avente ad oggetto la vendita di un immobile facente parte di un fondo patrimoniale.
Detta sentenza, in particolare, afferma che non potrà essere opposta al creditore che iscrive ipoteca sull'immobile l'appartenenza del bene al fondo, qualora questo sia stato ceduto a terzi antecedentemente all'iscrizione e l'atto di vendita non sia ancora stato trascritto.


I FATTI E LO SVOLGIMENTO DEL PROCESSO


- Con atto del 3 dicembre 2003, trascritto nei pubblici registri il 9 dicembre 2003 e annotato nei registri di stato civile a margine dell'atto di matrimonio, i coniugi costituivano un fondo patrimoniale nel cui oggetto era ricompreso un immobile.
- Con atto notarile del 5 aprile 2004 i predetti cedevano detto immobile ad un terzo.
- In data 7 aprile 2004 sul medesimo immobile veniva iscritta ipoteca giudiziale da parte di un istituto bancario in forza del decreto ingiuntivo emesso nei confronti dei coniugi quali fideiussori di una società debitrice della Banca.
- L'atto di acquisto veniva trascritto dei registri immobiliari il 20 aprile 2004.
- Avviata l'azione esecutiva, veniva proposto ricorso in opposizione ex art. 619 c.p.c. da parte del terzo acquirente. Il Giudice dell'esecuzione adito rigettata la richiesta di sospensione, assegnava termine per l'introduzione del giudizio di merito.
- L'opposizione del terzo acquirente veniva tuttavia accolta sia da parte del Tribunale che dalla Corte territoriale che, confermando la decisione di primo grado, rigettava l'impugnazione proposta dalla Banca.
- L'istituto bancario proponeva ricorso per cassazione impugnando la parte della sentenza in cui la Corte d'appello affermava che il bene non poteva essere aggredito a causa dell'appartenenza dello stesso al fondo patrimoniale al momento dell'iscrizione dell'ipoteca, non essendo stata ancora trascritta la vendita.


I MOTIVI DELLA DECISONE


La Cassazione, premessa l'inopponibilità alla Banca dell'atto di vendita fra i debitori ed il terzo (vista l'anteriorità dell'iscrizione ipotecaria rispetto alla trascrizione), osserva come la cessione dell'immobile al terzo produca un effetto favorevole al creditore, realizzando “l'immediata fuoriuscita dell'immobile dal fondo patrimoniale costituito dai coniugi”.
Ritiene quindi errato il percorso logico della Corte territoriale - che considerava impeditivo l'atto dispositivo dei coniugi rispetto all'assoggettamento del bene a pignoramento, a causa della mancata trascrizione - richiamando il principio consensualistico secondo cui “gli effetti del contratto si producono con il semplice accordo fra le parti (art. 1326 c.c.)”.
D'altronde, “la trascrizione degli atti elencati dall'art. 2643 c.c., non è un istituto di pubblicità costitutiva, bensì dichiarativa, e come tale ha la funzione di rendere opponibile l'atto ai terzi onde dirimere il conflitto tra più acquirenti dello stesso bene, senza incidere sulla validità ed efficacia dell'atto stesso”. Pertanto “l'omesso espletamento della formalità dichiarativa non potrà essere invocato dalle parti del contratto con una funzione diametralmente opposta a quella che le è propria, ossia a discapito del terzo estraneo al rapporto, al fine di impedirgli di giovarsi degli effetti di un atto a lui favorevole”.
La lettura coordinata dei suddetti principi di diritto (principio consensualistico ed efficacia meramente dichiarativa della trascrizione) comporta così, da una parte, l'inopponibilità a terzi degli effetti giuridici pregiudizievoli dell'atto dispositivo che non risulti trascritto nei pubblici registri immobiliari, e dall'altra, la possibilità per il terzo di avvalersi, di contro, degli effetti lui favorevoli.
La Suprema Corte statuisce, pertanto, che la Banca, avendo iscritto l'ipoteca sull'immobile due giorni dopo che lo stesso era stato ceduto da parte dei coniugi, ben poteva giovarsi di tale alienazione per dedurre la sopravvenuta inefficacia dei vincoli derivanti dall'essere appartenuto, tale immobile, all'oggetto di un fondo patrimoniale. Al contempo, poiché l'acquisto del terzo era stato trascritto in epoca successiva all'iscrizione dell'ipoteca, lo stesso non era opponibile al creditore ipotecario, che era dunque legittimato a procedere all'espropriazione in danno del terzo.

Un ringraziamento al socio Avv. Andrea Bosi per il contributo alla presente newsletter.

LA SEZIONE DI DIRITTO CIVILE

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